• Espen Auberg

Høyesterett: Skjeggkre utgjorde ikke mangel

26. mars 2021 avsa Høyesterett en avgjørelse i den såkalte «skjeggkresaken». Kjøperne av en bolig hadde fremmet krav om prisavslag da de mente det forelå en mangel ved at det var påvist skjeggkre i boligen. I motsetning til tingretten og lagmannsretten, som tilkjente kjøperne prisavslag, kom Høyesterett enstemmig til at det ikke var grunnlag for prisavslag.


I dommen fastslår Høyesterett at boligkjøperne verken hadde krav på prisavslag for risikoen for gjenoppblomstring av skjeggkrekolonien, eller for det ubehaget det innebar å leve med skjeggkre i huset frem til skjeggkrekolonien ble fjernet.


Tvisten gjaldt en bolig utenfor Trondheim som ble overtatt i 2018. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne at det var skjeggkre i boligen, og reklamerte overfor selgerne. De engasjerte så På bakgrunn et skadedyrfirma for å utrydde skjeggkrekolonien. Skjeggkrebestanden sank raskt som følge av utbedringsarbeidene, og halvannet år senere ble boligen erklært fri for skjeggkre. I oktober 2018 tok kjøperne ut stevning for tingretten, og krevde heving eller prisavslag for skjeggkre og for øvrige mangler ved boligen. Kjøperne fikk medhold både i tingretten og i lagmannsretten i at skjeggkre gav grunnlag for prisavslag.


Problemstillingen for Høyesterett var hvorvidt kjøperne hadde krav på prisavslag for en eventuell «restlyte» boligen hadde som følge av risikoen for at skjeggkrebestanden kunne blomstre opp igjen, samt for den midlertidige bruksulempen de hadde blitt påført som følge av skjeggkrebestanden i boligen.


Høyesterett gav uttrykk for at mangelsbeføyelser etter avhendingsloven skal søke å rette opp ubalanse i kontraktsforholdet, og at retting og prisavslag hver for seg er kan gjenopprette den avtalte balansen i kontraktsforholdet. Dersom selger retter mangelen i samsvar med lovens krav har dermed kjøperne ikke krav på prisavslag.


I motsetning til lagmannsretten konkluderte Høyesterett med at kjøperne ikke hadde krav på prisavslag for et restlyte, da mangelen var har blitt fullt ut utbedret, og da det heller ikke var «godtgjort» at restlytet har ført til en verdireduksjon.


Etter å ha konkludert med at restlytet ikke utgjorde en mangel vurderte Høyesterett hvorvidt kjøperne hadde krav på prisavslag for den midlertidige bruksulempen kjøperne hadde blitt påført frem til boligen ble fri for skjeggkre. I denne sammenheng vurderte Høyesterett om rettingen hadde skjedd innen rimelig tid, og om den hadde påført kjøperne en urimelig ulempe. I denne sammenheng ble det vist til at skadedyrsaneringen ble iverksatt kort tid etter reklamasjonen, og hadde skjedd i etter god faglig standard.


Det ble videre lagt vekt på at kjøperne hadde bodd i boligen så lenge utbedringsarbeidene pågikk, og at skadedyrsaneringen ikke påvirket normal bruk av boligen. Høyesterett påpekte at selv om det kan oppleves ubehagelig at det er skjeggkre i huset, innebærer ikke dette noen urimelig ulempe. Høyesterett la til grunn at vurderingen av om kjøperne hadde blitt påført en urimelig ulempe må ta utgangspunkt i en objektiv målestokk.


Siden rettingen skjedde i samsvar med lovens krav, var balansen i kontraktsforholdet gjenopprettet, og kjøperne hadde ikke krav på prisavslag i tillegg.


Høyesteretts avgjørelse er tydelig på at det i utgangspunktet ikke er anledning til å kreve både prisavslag og retting. Kun dersom rettingen ikke fullt ut gjenoppretter balansen i kontraktsforholdet, vil kjøper også ha krav på prisavslag.

Siste innlegg

Se alle

Mangler ved boligkjøp

Mangel ved boligkjøp vil følge der boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med og ved uriktige/manglende opplysninger

logo.png