Innledning
Det er forholdsvis vanlig kjøper av en bolig etter overtagelsen oppdager at boligen en har kjøpt ikke svarer til forventningene. Derimot er det ikke slik at ethvert avvik fra det kjøper har forventet utgjør en mangel etter avtalen om boligkjøp. Både for kjøper og selger er det viktig å være klar over hva som skal til for at det skal foreligge en mangel ved boligen som gjør at kjøper har rett til å kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving.
Ved salg av en brukt bolig mellom privatpersoner er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Så godt som alle boliger selges i dag «som den er». Et slik «som den er» forbehold innebærer i praksis at selger har begrenset sitt ansvar til forhold som faller inn under selgers opplysningssvikt, altså der selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet, samt til forhold som medfører at boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet. Et slik forbehold medfører at en som kjøper, i prinsippet, ikke har anledning til å rette et mangelskrav mot selger da eiendommen er kjøpt som den er, med de feil og mangler det innebærer.
Mangler selv om boligen er kjøpt «som den er»
Avhendingsloven har bestemmelser som begrenser selgers anledning til å fraskrive seg ansvaret for mangler ved boligen gjennom «som den er» klausuler. Etter avhendingsloven vil det foreligge et mangel ved boligkjøp i tre tilfeller, selv om boligen er kjøpt «som den er», mer konkret til tilfeller der selger har gitt enten:
1) uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet
2) mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet, eller
3) boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet.
Nedenfor følger en nærmere gjennomgang av de tre tilfellene som kan medføre at boligen har en mangel.
Selgers ansvar for uriktige opplysninger
For det første vil det foreligge en mangel ved et boligkjøp dersom selger har gitt uriktige opplysninger, eller som avhendingsloven formulerer det, «dersom omstendigheter ved eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen». Dette gjelder både opplysninger gitt av selger selv, og av megleren, som i en slik sammenheng identifiseres med selger. Det gjelder også konkrete skriftlige og muntlige opplysninger som er gitt direkte mellom kjøper og selger/megler, og informasjon som er gitt i salgsprospekt, takst eller i andre salgsdokumenter. Dersom det i salgsprospektet er opplyst at badet er rehabilitert i henhold til våtromsnormen, og det viser seg at rehabiliteringen av badet ikke oppfyller de kravene som følger av våtromsnormen, foreligger det i utgangspunktet en mangel.
Det er uten betydning for vurderingen av om det foreligger en mangel ved boligkjøpet om de uriktige opplysningene er gitt bevisst eller om selger har trodd at opplysningene som har blitt gitt er korrekte. Det vil altså i utgangspunktet foreligge en mangel selv om selger ikke kan klandres for at de uriktige opplysningene om boligen. Dersom det gis opplysninger om boligen flere steder vil det måtte vurderes hvordan opplysningene oppfattes samlet sett i en vurdering av om det foreligger en mangel.
Selv om selger har gitt uriktige opplysninger om boligen er det et vilkår for at det skal foreligge en mangel ved boligkjøpet at de uriktige opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen. I dette ligger det at det må foretas en vurdering av hvorvidt avtalen ville blitt inngått på samme vilkår dersom det var opplyst om de anførte manglene. Viktig i denne sammenheng er utbedringskostnadene sett i forhold til kjøpesummen. Domstolene har flere ganger konkludert med at i tilfeller der utbedringskostnadene sett i forhold til kjøpesummen er beskjedne, kan man ikke gå ut fra at de uriktige opplysningene har virket inn på kjøpet, og det foreligger da heller ingen kjøpsrettslig mangel.
Selgers ansvar for mangelfulle opplysninger
For det andre vil det foreligge en mangel ved boligkjøpet dersom selger har gitt mangelfulle opplysninger i forbindelse med salget av eiendommen. Selgers plikt til å gi opplysninger om boligen er vidtrekkende, og omfatter både bygningsmessige forhold, f.eks. om dårlig vanntrykk eller feil fall på badet, men også forhold i tilknytning til eiendommen, herunder offentlige eller private planer om bygging i nærområdet som kan få betydning for bokvaliteten for brukere av den aktuelle boligen.
Dersom selger har utført bygningsmessige arbeider selv eller ved bruk av ufaglærte bør det informeres om dette, så lenge det ikke er snakk om helt enkle oppussingsarbeider som de fleste gjør selv, herunder malearbeider, tapetsering eller legging av parkett. Har selger eller ufaglærte utført elektriker- eller rørleggerarbeider er dette forhold som faller inn under opplysningsplikten, slik lagmannsretten konkluderte i denne saken.
Det er ikke alle opplysninger som er omfattet av selgers opplysningsplikt. Det er kun dersom kjøper ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få at det vil foreligge en mangel ved boligkjøpet.
Utover selgers ansvar for opplysninger han selv gir, vil selger også identifiseres ved megler og takstmann, slik at det vil foreligge en mangel dersom megleren eller takstmannen har unnlatt å opplyse om forhold som kjøper hadde grunn til å regne med å få, f.eks. at deler av boligen ikke er godkjent for varig opphold.
Som for uriktige opplysninger er det kun manglende opplysninger som må antas å ha virket inn på avtalen som vil kunne medføre at det foreligger en mangel ved boligkjøpet. En vurdering av om de manglende opplysningene må antas å ha virket inn på kjøpet foretas ut fra objektive kriterier, der det sentrale er om opplysningen generelt sett må antas å være egnet til å motivere kjøper. Dersom det er sannsynlig at kjøper ikke ville ha kjøpt boligen i det hele tatt, eller ikke ville ha vært villig til å by det samme som boligen ble solgt for, dersom kjøper hadde vært kjent med mangelen, vil det foreligge en mangel ved boligkjøpet.
Vesentlig mangel
For det tredje vil det foreligge en mangel ved boligkjøpet dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med i forhold til kjøpesummen og forholdene ellers.
Det er de samlede opplysningene om boligen som danner utgangspunktet for hva en skal kunne forvente. Sentralt i denne sammenheng er boligens alder, hva som er gjort av rehabilitering og oppussing i senere år, hva slags type mangel det dreier seg om, og ikke minst størrelsen på utbedringskostnadene. I praksis vil også opplysninger om rehabilitering av enkelte bygningsdeler ha betydning for hva en kan forvente av disse bygningsdelene. Er det f.eks. opplyst at badet nylig er totalrenovert, vil det fort kunne utgjøre en vesentlig mangel ved boligkjøpet dersom det viser seg at badet har større mangler og har behov for kostbare utbedringer.
Mange har en oppfatning om at det vil foreligge en vesentlig mangel dersom utbedringskostnadene utgjør minst fem prosent av kjøpesummen. Dette er noe upresist. Selv om dette kan brukes som en tommelfingerregel, vil en mangel ved boligkjøpet kunne anses som vesentlig selv hvis utbedringskostnadene er lavere, typisk der boligen er markedsført som ny eller nyrenovert med høy standard. Motsatt er det langt fra sikkert at en mangel vil anses som vesentlig selv om utbedringskostnadene er høyere enn fem prosent av kjøpesummen, f.eks. dersom boligen eller de aktuelle bygningsdelene er gamle.
Øvrige forhold kjøper og selger må være klar over
Etter avhendingsloven har selger, dersom kjøper har fremmet et krav knyttet til mangler ved et boligkjøp, rett til å kreve å utbedre mangelen. Kjøper kan ikke utbedre mangelen, uten å kontakte selger eller eierskifteforsikringsselskapet, og deretter kreve sine utgifter forbundet med utbedringen dekket i etterkant, da en slik fremgangsmåte fratar selger muligheten til å rette mangelen.
Videre er det en forutsetning for at kjøper kan rette et krav mot selger at det reklameres i tide. Fristen for å reklamere er «innen rimelig tid» fra kjøper oppdager eller burde oppdage mangelen, noe som i praksis innebærer ca. tre måneder. Reklameres det etter dette er kjøpers krav i utgangspunktet tapt, selv om det finnes noen unntak.
Følger av at det foreligger en mangel ved et boligkjøp
Dersom det foreligger en mangel ved boligkjøp vil kjøper ha krav på mangelsbeføyelser, som i prinsippet skal søke å rette opp den ubalansen i kontraktsforholdet som mangelen medfører. Hvilken mangelsbeføyelse kjøper kan kreve vil variere.
For det første kan det være aktuelt å rette mangelen. Mens øvrige mangelsbeføyelser kreves av kjøper, er retting i utgangspunktet noe selger må kreve, for å unngå at kjøper har rett på andre, ofte mer kostbare, mangelsbeføyelser. Om selger tilbyr å rette en anført mangel må kjøper i utgangspunktet akseptere dette, så lenge rettingen ikke medføre «urimelig ulempe» for kjøperen.
Normalt vil en mangel ved boligkjøpet medføre at kjøper kan kreve at selger, eventuelt selgers eierskifteforsikringsselskap, skal betale et prisavslag. Prisavslag innebærer i prinsippet at kjøper får tilbakebetalt differansen mellom det boligen ble kjøpt for og det boligen er verdt med mangelen. Prisavslaget er i utgangspunktet ment å tilsvare mangelens forholdsmessige verdi målt opp mot markedsverdien på boligen. I tilfeller der det ikke lar seg gjøre å utbedre mangelen, f.eks. der det utgjør en mangel at det ikke er opplyst om at det foreligger planer om større byggearbeider på nabotomta, eller der utbedringskostnadene er uforholdsmessig høye sett i forhold til nytten, kan prisavslaget utmåles ved at en megler eller takstmann foretar en vurdering av hvor mye mangelen har å si for boligens markedsverdi. Dersom det er mulig å utbedre mangelen, legges gjerne utbedringskostnadene til grunn ved beregning av prisavslaget, eventuelt med fradrag for den merverdi utbedringen utgjør ved at en eldre bygningsdel byttes ut med en ny.
I tillegg til andre mangelsbeføyelser vil kjøper av boligen kunne ha krav på erstatning. Erstatningen skal kompensere for kjøpers økonomiske tap som følge av mangelen som ikke fanges opp av andre mangelsbeføyelser. Dette kan f.eks. omfatte utgifter til takstmann for å kunne dokumentere mangelen, og utgifter til erstatningsbolig dersom det ikke er mulig å fortsette å bo i boligen i en periode der mangelen må utbedres. Om kjøper kan kreve erstatning, og hvilke utgiftsposter kjøper eventuelt kan kreve erstattet, vil i stor grad avhenge av om årsaken til mangelen skyldes forhold på selgers side. Foreligger skyld på selgers side eller eiendommen er i strid med garantier fra selger, vil selger være ansvarlig for kjøpers direkte og indirekte tap. Foreligger ikke skyld, men mangelen ligger innenfor selgers kontroll, kan kjøper kreve sine direkte utgifter erstattet, men ikke indirekte. Er årsaken til mangelen utenfor selgers kontroll, vil kjøper ikke kunne kreve erstatning.
Dersom det foreligger en omfattende mangel ved et boligkjøp kan det være grunnlag for å heve avtalen. Konsekvensen av at boligkjøp heves er at partenes ytelser tilbakeføres ved at kjøper i prinsippet leverer boligen tilbake mot at selger betaler tilbake kjøpesummen. Dette er den mest inngripende misligholdsbeføyelse, og er kun aktuelt der mangelen medfører at det foreligger et «vesentlig avtalebrudd». Heving er ofte kombinert med et erstatningskrav, der kjøper i tillegg til å få tilbake kjøpesummen også krever å få erstattet sine utgifter i forbindelse med boligkjøpet.
Oppsummering
Mange boligkjøpere oppdager at boligen ikke svarer til de forventingene de hadde da avtalen om boligkjøp ble inngått. For at det skal foreligge en mangel ved boligkjøpet må dette følge av at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne eller ved at selger, megler eller takstmann har misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi mangelfulle eller uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet. Dersom det foreligger en mangel og kjøper reklamerer innen rimelig tid vil kjøper ha krav på retting, prisavslag, heving, og/eller erstatning.
Det er for øvrig viktig å være klar over at Stortinget i 2019 vedtok noen viktige endringer i avhendingsloven, som bl.a. begrenser muligheten for å frasi seg ansvar for mangler gjennom «som den er» forbehold. For nærmere om dette, les denne artikkelen.
