Hvis en bor i en leilighet, tomanns- eller flermannsbolig, vil en måtte forholde seg til de andre beboerne i den samme bygningen. I hvilken grad en selv kan bestemme over ens egen bolig reguleres dels av vedtektene i det aktuelle sameiet/borettslaget, og dels i lov. For selveierleiligheter gjelder eierseksjonsloven, mens rettigheter og plikter i borettslag er regulert i borettslagsloven.
Sameie
Eierseksjonsloven regulerer de enkelte sameieres rettigheter og plikter i forhold til de øvrige sameierne. Eierseksjonsloven gjelder dersom det dreier seg om en bolig, som er part i sameie, gjerne betegnet som selveierleilighet eller eierseksjon. Juridisk er en sameier i bygningsmassen/tomta, samtidig som en har eksklusiv bruksrett til sin seksjon.
Hvis det skal opprettes et sameie etter eierseksjonsloven må bygget seksjoneres, enten det gjelder et eksisterende bygg eller et nybygg. Seksjonering kan skje enten av en bestående bygning eller i forbindelse med ferdigstillelse av et nybygg. I forbindelse med seksjonering må det sendes en seksjoneringsbegjæring til kommunen. Seksjoneringsbegjæringen skal inneholde tegninger og beskrivelser av de forskjellige seksjonene og fellesarealet. I seksjonsbegjæringen må det videre presiseres sameiebrøken for de enkelte seksjonene, som beregnes ut fra seksjonens areal i forhold til resten av sameiet.
I forbindelse med seksjonering av eksisterende bygg vil eventuelle leietakere ha rett til å kjøpe seksjonen de leier til en gunstig pris, og eierseksjonsloven har regler som fastsetter fremgangsmåten for å finne den eksakte prisen.
Eieren av en eierseksjon står forholdsvis fritt med tanke på bruk av eierseksjonen. Sameiet kan dog begrense sameiernes bruksrett gjennom sameievedtektene.
Det oppstår forholdsvis ofte tvister knyttet til spørsmål om utgifter knyttet til vedlikeholds og oppussing er noe som skal bekostes av sameiet eller av den enkelte sameier. Som fellesareal regnes normalt tomten, alle utvendige fasader, taket, hele den bygningsmessige konstruksjonen med etasjeskiller og yttervegger og vegger mot andre bruksenheter og fellesarealer. Kostnader som er knyttet til fellesarealet vil normalt sameiet være ansvarlige for.
Som utgangspunkt skal sameier også ha et styre bestående av minst tre medlemmer som velges på sameiermøtet. Styret har ansvaret for den daglige drift og vedlikehold. Både sameiere og eksterne kan være medlemmer av styret.
Borettslag
I borettslagsloven (§ 1-1) er borettslag definert som ”et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til eget bosted i foretakets eiendom (borett)”.
En andelseier i et borettslag eier indirekte sin bolig ved å eie en andel i den sammenslutningen borettslaget er, og har gjennom denne eierandelen en bruksrett til egen bolig.
Det er forskjellige typer borettslag. Et hovedskille går mellom frittstående og tilknyttede borettslag. I det tilknyttede borettslaget vil andelseierne i tillegg til å være tilknyttet borettslaget som andelseier, også være medlem av et boligbyggelag. Boligbyggelaget har ofte en tilknytning til borettslaget ved at det er boligbyggelaget som har bygget boligene i borettslaget. I frittstående borettslag er det ingen tilknytning til et boligbyggelag.
En del borettslag har vedtekter som gir andelseierne en forkjøpsrett ved salg av en andelsleilighet. I tilknyttede borettslag vil ofte forkjøpsretten være knyttet til øvrige borettslag i boligbyggelaget, som f.eks. i OBOS og USBL. Forkjøpsretten er ikke lovbestemt, og gjelder kun hvis forkjøpsretten er nedfelt i vedtektene. Dog har borettslagsloven bestemmelser som regulerer forkjøpsretten i de tilfeller der det finnes forkjøpsrett.
I de senere årene har det blitt forholdsvis vanlig at det selges borettslagsleiligheter med et lavt innskudd, og en høy fellesgjeld. I tider med renteøkninger og fallende boligpriser har andelseiere i enkelte slike borettslag merket en kraftig økning i felleskostnader, og at det er vanskelig å få solgt leiligheten. I motsetning til eier av en seksjon i et sameie er andelseieren i et borettslag ikke direkte økonomisk ansvarlig overfor borettslagets kreditorer. Andelseieren i et borettslag vil derimot overfor borettslaget være ansvarlig for sin del av fellesgjelden. Ved å si opp boretten, vil andelseieren kunne kvitte seg med ansvaret for fellesgjelden selv om han ikke får solgt leiligheten.
