• Espen Auberg

Mangelskrav avhendingsloven: Kjøpere tilkjent prisavslag

I en dom fra Frostating lagmannsrett avsagt i desember 2020 ble selgernes eierskifteforsikringsselskap, Protector Forsikring, dømt til å betale kjøperne av en leilighet i en firemannsbolig et prisavslag etter at selgerne av leiligheten hadde misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven ved å ha gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om arbeider ved det elektriske arbeidet.

Boligen ble solgt ”som den er”, noe som innebærer at selger begrenset sitt ansvar etter avhendingsloven til forhold som faller inn under selgers opplysningssvikt, altså der selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet, samt til forhold som medfører at boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet.

Da selgerne kjøpte leiligheten tok de initiativet til å pusse opp hele firemannsboligen. Størsteparten av arbeidet var det utvendige. Blant annet ble det utført omfattende arbeid med isolering, kledning og tak. I tillegg fikk selgerne rehabilitert og bygd om leiligheten innvendig. Blant annet byttet de kjøkken, flyttet inngangen til dette rommet og malte overflater. I forbindelse med oppussingen av badet bidro selgerne selv med å rive, bære, sette opp gipsvegger og male. For øvrig fikk de hjelp fra flere. Blant annet ble dusjen flislagt, men vask, dusj og toalett forble på samme sted som før.

En bekjent av selgerne, som jobbet som elektriker, utførte arbeid på det elektriske arbeidet som en vennetjeneste. I den forbindelse «flikket» han på det gamle elektriske anlegget og la varmekabler under den flislagte delen av badet, satte opp lys ved siden av speilet og spotter i taket og monterte en vifte, la varmekabler i gangen, festet åpne ledninger og stikkontakter langs veggene i alle rom og skiftet sikringer i sikringsskap. Siden arbeidet ble utført som en vennetjeneste var det ikke mulig å få en samsvarserklæring for arbeidet.

Etter at kjøperne overtok leiligheten, fikk de utført en el-kontroll av leiligheten. Rapporten fra el-kontrollen beskrev en rekke avvik ved det elektriske anlegget. Som følge av de avdekkede avvikene måtte kjøperne utføre store arbeider i leiligheten på nytt, bl.a. ble badet revet og bygd på nytt, og varmekablene i gangen ble tatt opp og lagt om igjen. Lagmannsretten konkluderte med at kjøperne ikke hadde fått opplysninger om omstendigheter ved leiligheten som selgerne måtte kjenne til, og som kjøperne hadde grunn til å regne med å få, jf. avhendingsloven § 3-7 første setning. Lagmannsretten mente selgerne i egenerklæringen hadde gitt manglende opplysninger om hvilket og hvor mye elektrisk arbeid de hadde fått utført i leiligheten. Kjøperne hadde grunn til å regne med å få opplysninger om at selgerne hadde fått utført såpass omfattende elektriske arbeider i leiligheten som en vennetjeneste, selv om det ble utført av en elektriker. Arbeidet med det elektriske anlegget var av en slik art og et slikt omfang at det innebar en risiko. Lagmannsretten mente selgerne måtte kjenne til dette, og at det var grovt uaktsomt at de hadde fått utført elektrisk arbeid på den måten de har gjort, når de ikke har opplyst kjøperne om det i egenerklæringen eller på annen måte.

Lagmannsretten mente videre at man kunne gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt, jf. avhendingslova § 3-7 andre setning. Kjøperne hadde hatt utgifter på 130 000 kroner for å utbedre forholdene, noe som tilsvarer litt over 2,8 prosent av kjøpesummen. Lagmannsretten mente dette var høye nok kostnader til at avtalen sannsynligvis ville ha blitt inngått på andre vilkår.

Kjøperne vant fram med et krav om prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene på 130 000 kroner, i tillegg til saksomkostningene på 100 000,-

Siste innlegg

Se alle

Mangler ved boligkjøp

Mangel ved boligkjøp vil følge der boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med og ved uriktige/manglende opplysninger

logo.png