Innledning
Det er forholdsvis vanlig at kjøper av en bolig etter overtagelsen oppdager at boligen en har kjøpt ikke svarer til forventningene. Derimot er det ikke slik at ethvert avvik fra det kjøper har forventet utgjør en mangel etter avtalen om boligkjøp. Både for kjøper og selger er det viktig å være klar over hva som skal til for at det skal foreligge en mangel ved boligen som gjør at kjøper har rett til å kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving.
Ved salg av en brukt bolig mellom privatpersoner er det avhendingsloven som kommer til anvendelse. Tidligere var det slik at så godt som alle brukte boliger ble solgt «som den er». Etter en endring i avhendingsloven i 2022 er dette ikke lenger mulig.
I hvilke tilfeller vil det foreligge en mangel?
Utgangspunktet etter avhendingsloven er at det vil foreligge en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det som fulgte av avtalen. Mer konkret vil det etter endringene i avhendingsloven i 2022 foreligge en mangel ved boligkjøpet i følgende tilfeller:
1) Boligen er ikke i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand.
2) Det er i forbindelse med salget av boligen gitt uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet.
3) Det er i forbindelse med salget av boligen gitt mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet.
Nedenfor følger en nærmere gjennomgang av de tre tilfellene som kan medføre at boligen har en mangel.
Boligen er ikke i samsvar med det kjøperen kunne forvente
For det først vil det foreligge en mangel ved et boligkjøp dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand. Hva kjøperen kunne forvente må vurderes objektivt og konkret. Det avgjørende er kva en vanlig kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring om boliger burde kunne forstå og forvente. Omtalen i markedsføring, herunder informasjon i salgsprospektet og takstrapporten, vil også kunne påvirke vurderingen, det samme vil boligens og bygningsdelers alder og synlige tilstand.
Selv om det ikke lenger er mulig å ta et «som den er» forbehold ved salg av bolig, er det verdt å merke seg at en som kjøper av brukt bolig normalt ikke kan forvente en bolig i perfekt tilstand, og at en kjøper ut fra omstendighetene må kunne finne seg i forholdsvis betydelige feil og mangler.
Prisen er ikke nevnt i loven som relevant moment, noe som trolig har sammenheng med at prisen i stor grad vil påvirkes av boligs beliggenhet, og at det derfor ikke nødvendigvis er noen sammenheng mellom pris og forventet tilstand. Prisen vil allikevel kunne ha betydning for hva kjøper vil kunne forvente om boligens tilstand dersom en kan anse at prisen, etter at beliggenheten er tatt med i betraktningen, gir en indikasjon på at boligens tilstand, det være seg i positiv eller negativ retning.
Mangel som følge av uriktige opplysninger
Overordnet om selgers ansvar for uriktige opplysninger
I utgangspunktet vil det foreligge en mangel ved et boligkjøp dersom selger har gitt uriktige opplysninger. Dette gjelder opplysninger gitt av selger selv, og av megleren. Både muntlige opplysninger som er gitt direkte mellom kjøper og selger/megler, og informasjon som er gitt i salgsprospekt, takst eller i andre salgsdokumenter faller inn under opplysninger som selger er ansvarlig for. F.eks. vil det i utgangspunktet foreligge en mangel, dersom det i salgsprospektet er opplyst at badet er rehabilitert i henhold til våtromsnormen, og det viser seg at rehabiliteringen av badet ikke oppfyller de kravene som følger av våtromsnormen.
Selv om selger har gitt uriktige opplysninger om boligen vil kjøper bare kunne gjøre gjeldende en mangel dersom de uriktige opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen. Det må altså foretas en vurdering av om avtalen ville blitt inngått på samme vilkår dersom det var opplyst om de anførte manglene.
Særlig om tilstandsrapporter
Etter endringer i avhendingsloven i 2022 vil normalt en selger av bolig være tjent med å engasjere en takstmann til å utarbeide en tilstandsrapport i forbindelse med salget. Selv om det ikke er en plikt for selger til å innhente en slik tilstandsrapport, vil kjøper ikke kunne gjøre gjeldende forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Er det ikke utarbeidet en tilstandsrapport vil derimot kjøper i mange tilfeller kunne gjøre mangler gjeldende.
Arealavvik
Dersom det er gitt uriktig informasjon om boligens eller tomtas areal vil det foreligge et arealavvik som vil kunne utgjøre en mangel. Arealavvik kan både gjelde tomt og bolig, men bestemmelsene for hva som utgjør en mangel er annerledes. For boligen, altså innendørs arealavvik, var det tidligere slik at avhendingslovens bestemmelser krevde vesentlig arealavvik for at selger skulle holdes ansvarlig. Denne bestemmelsen ble endret i 2022, og arealavvik vil nå utgjøre en mangel dersom avviket er større enn to prosent av oppgitt areal og dessuten utgjør minst en kvadratmeter. Mindre avvik enn dette vil ikke utgjøre en mangel. Det er verdt å merke seg at dette gjelder uansett hvilket arealmål som er benyttet (P-rom, BOA, BRA).
For utendørs arealavvik, altså for oppgitt tomteareal, vil det kun foreligge en mangel dersom arealavviket er vesentlig, eller dersom selger har opptrådt særlig klanderverdig.
Mangel som følge av mangelfulle opplysninger
Videre vil det foreligge en mangel ved boligkjøpet dersom selger har gitt mangelfulle opplysninger i forbindelse med salget av bolig. Selger har en plikt til å gi opplysninger om bygningsmessige forhold, f.eks. om dårlig vanntrykk eller feil fall på badet, og også forhold i tilknytning til boligen, f.eks. planer om bygging i nærområdet som kan få betydning for bokvaliteten for kjøperne.
Dersom selger har utført bygningsmessige arbeider selv eller ved bruk av ufaglærte er dette noe selger bør informere om, så lenge det ikke er snakk om helt enkle oppussingsarbeider som de fleste gjør selv, herunder malearbeider, tapetsering eller legging av parkett.
Som for uriktige opplysninger er det et vilkår for at det skal foreligge en mangel at de manglende opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen. I dette ligger det at det vil foreligge en mangel dersom det er sannsynlig at kjøper ikke ville ha kjøpt boligen i det hele tatt, eller ikke ville ha vært villig til å by det samme som boligen ble solgt for dersom kjøperen hadde vært kjent med de mangelfulle opplysningene.
Øvrige forhold kjøper og selger må være klar over
Selgers utbedringsrett
Etter avhendingsloven har selger, dersom kjøper har fremmet et krav knyttet til mangler ved et boligkjøp, rett til å kreve å utbedre mangelen. Kjøper kan ikke utbedre mangelen, uten å kontakte selger eller eierskifteforsikringsselskapet, og deretter kreve sine utgifter forbundet med utbedringen dekket i etterkant, da en slik fremgangsmåte fratar selger muligheten til å rette mangelen.
Frist for reklamasjon
Videre er det en forutsetning for at kjøper av bolig kan rette et krav mot selger at det reklameres i tide. Fristen for å reklamere er «innen rimelig tid» fra kjøper oppdager eller burde oppdage mangelen, noe som i praksis innebærer ca. tre måneder. Reklameres det etter dette er kjøpers krav i utgangspunktet tapt, selv om det finnes noen unntak.
Egenandel på 10 000,-
Etter endringene i avhendingsloven fra 2022 må kjøper av bolig selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner. Dette innebærer at forhold som selger i utgangspunktet vil være ansvarlig for ikke kan kreves dekket dersom verdien tap og/eller kostander ikke overstiger 10.000 kroner. Dersom det foreligger en mangel og tap og/eller kostander overskrider grensen på 10.000 kroner, skal det dekkes av selger.
Følger av at det foreligger en mangel ved et boligkjøp
Dersom det foreligger en mangel ved boligkjøp vil kjøper ha krav på mangelsbeføyelser, som i prinsippet skal søke å rette opp den ubalansen i kontraktsforholdet som mangelen medfører. Hvilken mangelsbeføyelse kjøper kan kreve vil variere.
Normalt vil en mangel ved boligkjøpet medføre at kjøper kan kreve at selger, eventuelt selgers eierskifteforsikringsselskap, skal betale et prisavslag. Prisavslag innebærer i prinsippet at kjøper får tilbakebetalt differansen mellom det boligen ble kjøpt for og det boligen er verdt med mangelen. Prisavslaget er i utgangspunktet ment å tilsvare mangelens forholdsmessige verdi målt opp mot markedsverdien på boligen. I tilfeller der det ikke lar seg gjøre å utbedre mangelen, f.eks. der det utgjør en mangel at det ikke er opplyst om at det foreligger planer om større byggearbeider på nabotomta, eller der utbedringskostnadene er uforholdsmessig høye sett i forhold til nytten, kan prisavslaget utmåles ved at en megler eller takstmann foretar en vurdering av hvor mye mangelen har å si for boligens markedsverdi. Dersom det er mulig å utbedre mangelen, legges gjerne utbedringskostnadene til grunn ved beregning av prisavslaget, eventuelt med fradrag for den merverdi utbedringen utgjør ved at en eldre bygningsdel byttes ut med en ny.
I tillegg til andre mangelsbeføyelser vil kjøper av boligen kunne ha krav på erstatning. Erstatningen skal kompensere for kjøpers økonomiske tap som følge av mangelen som ikke fanges opp av andre mangelsbeføyelser. Dette kan f.eks. omfatte utgifter til takstmann for å kunne dokumentere mangelen, og utgifter til erstatningsbolig dersom det ikke er mulig å fortsette å bo i boligen i en periode der mangelen må utbedres. Om kjøper kan kreve erstatning, og hvilke utgiftsposter kjøper eventuelt kan kreve erstattet, vil i stor grad avhenge av om årsaken til mangelen skyldes forhold på selgers side. Foreligger skyld på selgers side eller bolig er i strid med garantier fra selger, vil selger være ansvarlig for kjøpers direkte og indirekte tap. Foreligger ikke skyld, men mangelen ligger innenfor selgers kontroll, kan kjøper kreve sine direkte utgifter erstattet, men ikke indirekte. Er årsaken til mangelen utenfor selgers kontroll, vil kjøper ikke kunne kreve erstatning.
Dersom det foreligger en omfattende mangel ved et boligkjøp kan det være grunnlag for å heve avtalen. Konsekvensen av at boligkjøp heves er at partenes ytelser tilbakeføres ved at kjøper i prinsippet leverer boligen tilbake mot at selger betaler tilbake kjøpesummen. Dette er den mest inngripende misligholdsbeføyelse, og er kun aktuelt der mangelen medfører at det foreligger et «vesentlig avtalebrudd». Heving er ofte kombinert med et erstatningskrav, der kjøper i tillegg til å få tilbake kjøpesummen også krever å få erstattet sine utgifter i forbindelse med boligkjøpet.
Oppsummering
Mange boligkjøpere oppdager at boligen ikke svarer til de forventingene de hadde da avtalen om boligkjøp ble inngått. For at det skal foreligge en mangel ved boligkjøpet må dette følge av at boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand, eller at selger, megler eller takstmann har misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi mangelfulle eller uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet. Dersom det foreligger en mangel og kjøper reklamerer innen rimelig tid vil kjøper ha krav på retting, prisavslag, heving, og/eller erstatning.
