• Espen Auberg

Forsinkelser ved oppføring av ny bolig

1. Innledning

Sammenlignet med et ordinært boligsalg, innebærer en avtale om oppføring av en ny bolig flere usikkerhetsmomenter, både med tanke på når den nye boligen vil stå ferdig, og hvordan den vil se ut. Hvilke rettigheter en har som forbruker i forbindelse med en avtale med en entreprenør om oppføring av en ny bolig, er regulert av bustadoppføringsloven. Loven gjelder for øvrig også avtaler om oppføring av hytter/fritidsbolig og borettslagsboliger.


Bustadoppføringsloven har mange likhetstrekk med avhendingsloven, som gjelder ordinære boligsalg. I praksis oppstår det også fra tid til annen spørsmål om en avtale om kjøp av en ny bolig følger avhendingslovens eller bustadoppføringslovens regler. Som et utgangspunkt er det bustadoppføringslovens regler som legges til grunn hvis selger er næringsdrivende, og det på avtaletidspunktet fortsatt gjenstår bygningsmessige arbeider på boligen. Avtaler forbrukere imellom og avtaler om salg av nye, ferdig oppførte boliger faller ikke inn under loven.


I praksis viser det seg ofte at overtagelsen ikke lar seg gjennomføre til de frister en satt ved inngåelsen av avtalen, og at innflyttingen blir forsinket. Bustadoppføringsloven regulerer i hvilke tilfeller det foreligger en forsinket levering fra entreprenøren, og hva følgene av forsinkelsen blir.

2. Utgangspunkt: Boligen skal være klar til avtalt tid

Etter bustadoppføringsloven kan forbrukeren kreve skriftlig kontrakt, og dette er den klart mest brukte avtaleformen for oppføring av ny bolig. Av kontrakten går det som regel frem på hvilket tidspunkt boligen skal overtas. Utgangspunktet etter bustadoppføringsloven § 10 er at boligen skal være klar til det tidspunktet som går frem av avtalen, og at det vil foreligge en forsinkelse dersom dette ikke er tilfellet.


Etter bustadoppføringsloven § 11 har entreprenøren i enkelte tilfeller krav på en tilleggsfrist. For det første har entreprenøren krav på tilleggsfrist hvis forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet. Videre kan et krav om tilleggsfrist følge av at arbeidet blir forsinket som følge av at forbrukeren ikke medvirker som avtalt. Dette kan være tilfellet hvis forbrukeren for eksempel ikke betaler i samsvar med avtalt betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som han har tatt på seg å gjøre selv, f.eks. forsinket eller mangelfull oppføring av grunnmuren. Dette gjelder også hvis andre håndverkere/entreprenører som forbrukeren er ansvarlig for, forsinker arbeidet. Til sist vil entreprenøren ha krav på en tilleggsfrist som følge av at arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og at entreprenøren ikke har mulighet til å hindre forsinkelsen grunnet dette.


For at entreprenøren skal ha krav på en tilleggsfrist, og på den måten unngå at forbrukeren gjør gjeldende beføyelser som følge av forsinkelse, må han kreve fristforlengelse ved å gi melding til forbrukeren. Denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.

3. Følgende av forsinkelse

Foreligger det en forsinkelse og entreprenøren ikke har krav på tilleggsfrist, eller entreprenøren har oversittet også tilleggsfristen, har kjøper krav på dagmulkt av entreprenøren for hver dag forsinkelsen varer. Dagmulkt er en standardisert erstatning for de utgifter og belastninger forbrukeren utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at forbrukeren slipper å dokumentere sitt faktiske økonomiske tap. Dagmulktens størrelse kan være avtalt på forhånd. Dersom ikke høyere mulkt er avtalt, utgjør denne 0,75 eller 1 promille per dag av den samlede kjøpesummen for boligen avhengig av om avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, og er altså uavhengig av størrelsen på forbrukerens økonomiske tap. Dagmulkten er begrenset oppad til 100 dager. Hvis forsinkelsen varer ut over 100 dager, kan forbrukeren kreve erstatning for sitt faktiske økonomiske tap i den etterfølgende perioden.


Utover dagmulkt kan forbrukeren i noen tilfeller kreve erstatning hvis det foreligger økonomisk tap som overstiger dagmulkten, typisk husleiekostnader. Medfører forsinkelsen et” vesentlig avtalebrudd” kan kjøper heve avtalen.

Hvis eiendommen er forsikret av kjøper, vil kostnader til juridisk bistand ved tvister med entreprenøren kunne være dekningsberettiget under rettshjelpsordningen som ofte finnes i slike forsikringer.

Siste innlegg

Se alle

Høyesterett: Skjeggkre utgjorde ikke mangel

26. mars 2021 avsa Høyesterett en avgjørelse i den såkalte «skjeggkresaken». Kjøperne av en bolig hadde fremmet krav om prisavslag da de mente det forelå en mangel ved at det var påvist skjeggkre i bo